Comme son nom l’indique, un taux hypothécaire fixe n’évolue pas dans le temps. Les mensualités restent donc constantes pendant toute la durée du prêt hypothécaire.

Quasiment tous les prêt hypothécaires à taux fixes sont modulables.

Les banques et organismes de crédit prennent l'OAT 10 ans (Obligation Assimilée du Trésor) ou TEC 10 comme référence pour établir les taux hypothécaires fixes proposés aux clients. De nombreux facteurs viennent s'ajouter pour déterminer le taux qui sera "servi" finalement aux emprunteurs.

Par exemple, une banque peut affecter une partie de l'encours des comptes chèques de ses clients, en général non rémunéré, aux prêts hypothécaires, ce qui contribue à faire baisser les taux moyens.

Une marge plus ou moins importante est ajoutée en fonction de différents critères : politique de captation de nouveaux clients, besoin de refinancement...

Enfin, il faut tenir  compte des frais de "gestion" (ressources humaines qui achètent l'argent, charges de fonctionnement...)

En conclusion, on ne peut pas corréler directement l'évolution d'un indice, en l'occurence l'OAT 10 ans, et l'évolution des taux d'intérêts proposés par une banque. Mais dans la très grande majorité des cas, ils évoluent tous deux dans le même sens.

Comme leur nom l'indique, les prêts hypothécaires à taux variable (ou révisable) voient leur taux hypothécaires évoluer dans le temps. Quelles règles sont-elles appliquées pour calculer le nouveau taux hypothécaire variable ? Qu'est-ce qu'un taux variable capé ? Quels prêts, dits mixtes, peuvent être intéressants pour votre prêt hypothécaire ?

Les banques et organismes de crédits se réfèrent à un indice, en général l'EURIBOR, comme référence pour établir les taux proposés aux clients. Comme pour le taux fixe, de nombreux facteurs viennent s'ajouter pour déterminer le taux qui sera "servi" finalement aux emprunteurs.

Le taux variable évolue selon la formule

Nouveau taux = indice à la date de la révision + marge

L’indice le plus connu est l’Euribor et la marge s'exprime en %. Par exemple, taux = Euribor 3 mois + 1,20 %.

Selon les fluctuations du taux, à la hausse ou à la baisse, et selon le prêt que vous avez souscrit, le montant des mensualités et/ou la durée du prêt augmente ou diminue.

La fréquence de révision des taux variables est d’1 mois à 1 an.

Les taux hypothécaires variables capés protègent l’emprunteur d’une hausse excessive des taux, puisqu’il est assorti d’un plafond (« cap ») en cas de hausse, et parfois de baisse.

Par exemple, pour un crédit dont le taux est « 5 % capé +1 », le taux ne pourra jamais être supérieur à 6 %, même si l’indice s’envole.

Pour le prêt hypothécaire à taux variable « pur », l’évolution du taux est directement liée à l’évolution de l’indice. Il n’y a aucun « garde fou » en cas de hausse.

En clair, toutes les augmentations et toutes les baisses de l’indice se répercutent sur le taux hypothécaire.

Plusieurs banques proposent des prêts où se combinent taux fixe et révisables, mensualité fixe et évolutive… Par exemple, un prêt hypothécaire peut être à taux fixe pendant une période (10 ans par exemple) et révisable ensuite (15 ans par exemple).

 

Autre exemple, certaines banques proposent un prêt dit "profilé" qui est bien à taux fixe pendant toute la durée du prêt, mais qui est assorti d'une modulation automatique d'échéance de 1% par an. En conséquence, la mensualité initiale, à partir de laquelle est calculées le taux d'endettement, est moindre, ce qui permet d'emprunter plus.