La garantie est le moyen juridique par lequel la banque ou l'organisme de crédit se prémunit contre le risque de défaillance de l'emprunteur ou des héritiers. Il existe deux types de garanties : personnelle et réelle.

La garantie personnelle repose sur l'engagement d'une personne physique de rembourser le prêt à la place de l'emprunteur en cas de défaillance de celui-ci. Ce type de garantie n'est quasiment jamais accepté par les banques.

L'hypothèque est une garantie réelle. L'hypothèque permet d'affecter un bien déterminé au remboursement d'une dette. En fonction de l'objet du financement, il peut s'agir d'un hypothèque proprement dite ou d'un privilège de prêteur de deniers. Dans le cadre du prêt hypothécaire décrit sur ce site, il s'agira presque toujours d'une hypothèque.

L'hypothèque est la garantie utilisée pour la mise en place d'un prêt hypothécaire. Aussi bizarre que cela puisse paraître :


Ici, la banque prend une autre garantie que l'hypothèque : une caution bancaire. On parle de prêt cautionné. Cf. notre page Prêt hypothécaire pour plus de détails.

Attention à ne pas confondre le prêt cautionné et le prêt hypothécaire cautionné, réservé aux seniors, et qui demande la mis en placde de deux garanties : une hypothèque ET une caution. La caution remplace ici l'assurance décès.

L'hypothèque doit être réalisée par acte notarié et inscrite au bureau des hypothèques.

Aucun délai n'est légalement requis pour l'inscription, mais en pratique, la banque ou organisme de crédit vérifiera que cette démarche a été faite avant le déblocage des fonds car c'est la date d'inscription qui détermine son rang.

L'hypothèque est opposable aux tiers seulement dans le cas où elle a été inscrite au bureau des hypothèques.

Les frais d'inscription au bureau des hypothèques comprennent :

• la taxe de publicité foncière : 0,715 % du montant du prêt
• un droit fixe : 125 €
• le salaire du conservateur des hypothèques : 0,05% du montant du prêt (avec un minimum de 8 €)
• les honoraires ou émoluments du notaire : montant proportionnel au montant du prêt
• le coût des recherches d'états hypothècaires

Les prêts suivants sont exonérés de la taxe sur la publicité foncière :

• l'inscription en privilège de prêteur de deniers
• le prêt à taux zéro
• les prêts conventionnés(y compris le PAS)
• le prêt épargne logement

L'hypothèque est inscrite pendant la durée de votre prêt hypothécaire augmentée d'un an, sans pouvoir dépasser 50 ans.

Autrement dit, votre hypothèque subsistera encore un an après le dernier remboursement de votre prêt hypothécaire. Comme le prêt sera "éteinté, la banque ou organisme de crédit n'a plus de raison de "faire jouer" l'hypothèque.

En revanche, vous êtes toujours redevables des frais de mainlevée, tant que l'hypothèque elle-même n'est pas éteinte.

Lorsque le bien objet de l'hypothèque est vendu avant la fin de l'inscription hypothécaire, le notaire devra demander la radiation de l'hypohèque. Cette radiation est effectuée par un acte notarié dans lequel est indiqué que la banque ou l'organisme de crédit accepte de retirer l'hypothèque.

A titre d'exemple, les frais de main levée d'hypothèque pour un prêt hypothécaire initial de 100.000 € sont de 500 €, soit 0,5%, et pour un prêt de 225.000 €, ils sont de 840 €, soit 0,37%.

Il y a néanmoins plusieurs cas où le notaire peut se passer de réaliser une main levée d'hypothèque. En effet, lorsque vous rachetez votre prêt actuel avec un nouveau prêt, la banque qui vous a octroyé le prêt initialement est remboursée de montant du prêt restant. Dans ce cas, la main levée n'est pas nécessaire car, même si la nouvelle banque est placée en deuxième rang, la première inscription hypothécaire devient de fait sans objet. On dit alors que la banque possède une garantie hypothécaire "effective", puisque son second rang a en réalité valeur de premier rang depuis le rachat.

Par contre, si une hypothèque a été prise par le Trésor Public (on parle alors d'hypothèque légale), il faudra lever l'hypothèque.

Dans le cas du prêt hypothécaire, les cas où la banque fera "jouer l'hypothèque" sont potentiellement nombreux.

Les cas les plus courants sont :

• l'emprunteur ne parvient plus à honorer les mensualités du prêt hypothécaire
• le bien objet de l'hypothèque est vendu ou démembré
  
• les héritiers refusent la succession