SCI

Une SCI est créée par au moins deux personnes pour mettre en commun un ou plusieurs biens. la SCI possède ainsi un patrimoine qui lui est propre et en assure l'administration.

Les biens de la SCI sont soit à la disposition des associés de la SCI, soit loués à des tiers extérieurs à la SCI.

L'objet de la SCI ne peut pas être l'achat de biens immobiliers en vue de leur revente. Même si la vente d'un bien détenu par une SCI est fort heureusement possible, cela doit rester exceptionnel.

Le plus souvent, la création de la SCI répond au besoin d'éviter l'indivision et les contraintes qui y sont attachées.

En effet, dans une indivision, et non dans une SCI, toutes les décisions doivent être prises soit

• à l'unanimité des indivisaires pour les décisions de vente du bien ou d'y réaliser des travaux non urgents par exemple
  
• à la majorité des 2/3 des droits des indivisaires pour les actes de gestion courante
• par un indivisaire seul pour les actes utiles ou nécessaires à la conservation du bien (travaux urgents, assurances...)

Même s'il est possible de conférer au gérant des droits spécifiques (valable 5 ans), l'indivision n'est ni souple ni pérenne.

Dans une SCI, le gérant peut accomplir toutes les missions qui lui sont confiées dans les statuts de la SCI. Les limites du pouvoir du gérant sont également notifiées dans les statuts, les décisions les plus importantes sont alors prises selon des règles librement fixées : 50% des parts + une pour les actes les plus courants, la majorité des 2/3 pour des actes plus structurants...

La dissolution judiciaire d'une SCI est possible seulement pour "justes motifs". L'associé qui demande la dissolution de la SCI doit convaincre le juge de la nécessité d'une telle dissolution.

Par ailleurs, l'article 815 du code civil indique que "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué".

Dès lors, un indivisaire peut à tout moment et sans motif demander à sortir de l'indivision et en récupérer les fruits. Si les autres indivisaires veulent conserver l'indivision, ils peuvent racheter les parts de l'indivisaire sortant, mais ils ne le peuvent pas toujours... Dans le cas, le tribunal tranchera soit pour un partage judiciaire, soit pour la la poursuite de l'indivision, pendant 5 ans maximum.

On voit bien ici que la SCI évite la précarité de l'indivision.

Le principe de la préparation de la transmission avec une SCI est de réaliser des donations de parts de la SCI aux futurs héritiers.

La SCI permet d'optimiser la fiscalité de deux manières :

• profiter d'une décote des parts : lorsqu'un patrimoine est détenu par l'intermédiaire d'une SCI, il est possible d'opérer une décote du prix de la part (environ 10%)
• profiter d'abattements : la transmission de parts de la SCI est exonérée des droits de successions jusqu'à un certain plafond. Il est ainsi aisé de dimensionner le nombre de parts données pour qu'elle représentent une valeur en deça de ce plafond, et par la même éviter les frais

La SCI est la solution idéale pour les parents qui souhaitent donner leur patrimoine à leurs enfants, tout en continuant à en assurer la gestion. En effet, le gérant de la SCI peut ne pas être associé. Ainsi, les enfants restent dans les prérogatives d'associés qui sont définies dans les statuts de la SCI.

Notons que cette soution est d'autant plus pertinente lorsque, parmi les associés se trouvent des enfants mineurs, et/ou des majeurs protégés (sous tutelle par exemple).

Constituer une SCI est judicieux pour protéger les concubins non pacsés qui achètent leur résidence principale.

En faisant acheter la SCI, et en démembrant de manière croisée la propriété des parts (un des concubins est nue-propriétaire d'une partie des parts et usufruitier des autres, et vice versa), le conjoint survivant restera dans les lieux jusqu'à son propre décès. Cette solution possède un avantage de taille : le conjoint survivant n'aura pas à subir les frais de transmission entre personnes non parentes.