Taux d'endettement

Comme pour un prêt immobilier, le taux d’endettement d'un prêt hypothécaire est défini comme le ratio


Dans le cas où le ratio obtenu est inférieur à 33%, le taux d’endettement est bon. Il ne faut pas cependant en déduire qu'un taux d'endettement supérieur à 33% est rédhibitoire.

Même avec un bon taux d'endettement, votre prêt hypothécaire ne sera pas forcément accepté, car d’autres critères entrent en compte.

Le taux d’endettement n’est pas le seul critère observé par les banques. On peut notamment citer le « Reste à vivre », qui est la différence entre vos revenus, vos prêts, et vos charges annexes (impôts…).

 

On peut aussi citer le "Saut de charge" qui correspond à la différence entre les mensualités de prêt et les loyers avant l'opération, et après.

 

Ainsi, un foyer avec de très bons revenus pourra largement dépasser le taux d’endettement (40% voire plus) si le « Reste à vivre » est élevé.

 

D’autres indicateurs entrent en compte, le principal étant la tenue des comptes chèques. Votre dossier peut être refusé malgré un taux d’endettement faible et un bon reste à vivre, si vos comptes chèques montrent des anomalies (comptes débiteurs, agios, refus de prélèvements…). Inversement, même avec un taux d’endettement élevé et un reste à vivre modeste, si vos comptes sont sains, votre dossier sera accepté.

Pour déterminer son taux d’endettement, il faut d’abord déterminer ses revenus. Ils contiennent les salaires, et parfois d’autres revenus : revenus locatifs, pensions alimentaires… Les charges contiennent les prêts en cours et les prêts à venir, et dans certains cas les loyers.  Le taux d’endettement paraît donc aisé à calculer.

 

Mais attention,  les banques ont leur propre manière de le calculer. Par exemple, si vous possédez un investissement locatif, certaines banques ne prendront pas en compte le loyer dans les revenus, mais viendront, une fois pondéré, le soustraire à la mensualité de prêt correspondante ! D’autres banques ne retiendront pas les mensualités des prêts à la consommation dans les charges, mais elles viendront en diminution des revenus !

 

Le calcul du taux d’endettement n’est donc pas si simple : il dépend de la banque qui va le calculer. Ainsi, votre taux d’endettement peut être de 40% pour une banque et 25% pour une autre !

Dans le cas où le prêt hypothécaire a pour principal objet le remboursement de crédits en cours, vous allez remplacer vos mensualités actuelles par une nouvelle mensualité. Du fait de l'allongement de la durée du prêt, votre nouvelle mensualité sera moindre, et ainsi votre endettement va baisser.

La baisse de votre endettement va bien-sûr vous permettre de réduire votre effort financier mensuel, d'augmenter votre pouvoir d'achat, et éventuellement d'investir, sans trésorerie, mais avec un nouveau prêt. Vous trouverez des informations à ce sujet dans les rubriques prêt hypothécaire et trésorerie, et le prêt hypothécaire pour votre investissement locatif.