Financer l'achat d'un investissement locatif avec un prêt hypothécaire, pour lequel l'hypothèque est prise sur un autre bien, est possible.

Avec une hypothèque, et sous réserve que vous puissiez en assumer les mensualités (cf. notre rubrique Taux d'endettement), la banque acceptera de vous octroyer un prêt hypothécaire.

Ainsi, sans vous démunir de votre bien, vous pourrez réaliser investissement locatif à l'aide du prêt hypothécaire, mais aussi financer des travaux. Vous pourrez également en profiter pour dégager une enveloppe de trésorerie, pour faire face à de nouvelles dépenses, rééquilibrer votre patrimoine, réaliser une donation...

Lorsque vous réalisez un rachat de crédit, une question se pose si l'un d'entre eux est un prêt immobilier qui concerne un investissement locatif : dans quelle mesure peut-on déduire fiscalement les intérêts du prêt hypothécaire correspondant cet investissement locatif ?

La réponse est donnée dans le bulletin officiel des impôts 5D-2-07 N°43 du 23 MARS 2007 :

Dans le cas où votre prêt hypothécaire réalise un rachat de crédit qui inclut le prêt immobilier de votre investissement locatif, vous pouvez continuer à déduire les intérêts de votre prêt initial, bien qu'il soit remboursé.

L'extrait correspondant du bulletin est donné ci-dessous :
<<
Fiche n°10
Section 1
C. CAS PARTICULIERS
1. Intérêts des emprunts substitutifs

11.Exclusion de principe. Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n'ont pas pour objet les opérations ci-dessus mais le remboursement ou le remplacement d'un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.

12.Déduction sous conditions. Toutefois, compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l'identité de l'organisme prêteur pour les deux prêts n'est pas nécessaire ;
- les intérêts admis en déduction n'excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt (RM LE RIDANT, n° 23339, JO AN 8 décembre 2003, p. 9401).

Pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent préciser sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue. Le cas échéant, les justifications seront produites sur demande du service des impôts.
>>

Monsieur X est propriétaire de sa résidence principale d'une valeur de 850.000 €. Il reste encore 150.000 € à rembourser sur ce bien, sur une durée de 10 ans.

Monsieur X souhaite réaliser un investissement locatif aux USA d'un montant de 300.000 €. Sa banque refuse de financer l'acquisition, compte tenu de la locatisation de l'investissement locatif. Monsieur X ne veut pas souscrire un prêt dans une banque aux USA.

ATIPA propose un prêt hypothécaire de 470.000 € sur 20 ans. L'hypothèque sera prise sur la résidence principale.

Ainsi :

• 150.000 € seront consacrés au remboursement du prêt en cours
• 300.000 € serviront à financer l'investissement locatif
• les 20.000 € restants couvriront les différents frais engandrés, et notamment les frais d'acquisition de l'investissement locatif

Compte tenu de la différence de durée entre le prêt actuel (reste 10 ans) et le prêt hypothécaire (20 ans), et en prenant en compte le futur loyer à percevoir sur l'investissement locatif, l'effort financier mensuel sera nul.