Le lease back définit toute opération visant à céder un actif d’une entreprise (matériel, immobilier…) à un investisseur qui lui loue (lease) immédiatement, avec possibilité pour le cédant de racheter l’actif à la fin de la période de location (back).
Nous verrons ici l’intérêt du lease back pour l’entreprise, en nous arrêtant sur le cas spécifique du lease back immobilier et du financement du rachat du bien immobilier cédé.
Le propriétaire professionnel (SARL, SA, SCI) d’un actif, souvent un bien immobilier, le vend à un crédit-bailleur. Un contrat de crédit-bail immobilier permet à l’entreprise de conserver l’exploitation de l’actif cédé. Au terme du contrat, le vendeur peut racheter l’actif à un prix déterminé à l’avance.
Le lease back immobilier peut être comparé au
réméré à la différence que, dans ce second cas, le propriétaire est un particulier qui vend son bien immobilier (généralement sa résidence principale) à un investisseur, en devient locataire à titre personnel, et a la possibilité de le racheter dans la futur, toujours à un prix convenu.
Une entreprise a recours au lease back lorsqu’elle a besoin de liquidité sans vouloir se défaire de ses actifs. Les raisons sont nombreuses : financement de nouveaux investissements (machines…), croissance externe… Les fruits du lease back, c’est-à-dire le produit de la vente, pourront servir d’apport personnel en complément d’un prêt bancaire.
Notons que dans le cas où le lease back immobilier répond à un besoin de rénovation ou d’agrandissement du bien immobilier cédé, le contrat de crédit-bail peut stipuler en son sein le financement et la réalisation des travaux.
Depuis le 1er janvier 2011 et jusqu’au 31 décembre 2012, l’impôt sur la plus-value immobilière inhérente à la vente du bien immobilier est payable par annuités constantes étalées sur toute la durée du contrat de crédit-bail, avec un maximum de 15 ans. Avant cette date, elle était payée en intégralité au moment de la vente, ce qui était un frein majeur à la mise en place d’une telle opération. On comprend mieux pourquoi la lease back est peu connu et utilisé en France.
Le lease back est légiféré par l’article 39 novodecies du Code Général des Impôts, et précisé dans l’instruction fiscale BOI 4 B-5-09, n°98.
Les aspects comptables ne sont pas analysés ici (l’actif ainsi cédé sort du bilan, une éventuelle charge de prêt lié au financement de l’actif se transforme en location…).
Le lease back immobilier concerne les biens immobiliers exploités par l’entreprise : bureaux, usines… la particularité du lease back immobilier tient au fait que le bien immobilier en question, s’il est situé dans une zone géographique « recherchée » (région parisienne, PACA…), intéressera les banquiers lors de l’opération de rachat au terme du crédit-bail.
Dès lors, le champ des possibles s’élargit, puisque des banquiers non spécialisés en entreprise pourront financer le rachat du bien immobilier cédé.