Le rachat de soulte

Une soulte est une somme d'argent qui doit être réglée pour compenser l'excédant de valeur du ou des biens qu'il reçoit à l'occasion d'un échange, ou à l'occasion du partage d'une indivision.

Par extension, le rachat de soulte est le moyen de financer la soulte. L'objet du financement est un bien immobilier, ou une quote-part d'un bien, ainsi que des annexes, comme la prestation compensatoire.

Avec une hypothèque ou une garantie bancaire sur votre bien, la banque acceptera de vous octroyer un prêt hypothécaire. Notons que vous devez, comme pour un prêt immobilier classique, pouvoir assumer les mensualités de votre prêt hypothécaire (cf. notre rubrique Taux d'endettement).

Il est plus fréquent de réaliser un rachat de soulte avec un prêt immobilier classique qu'avec un prêt hypothécaire.

Cependant, le prêt hypothécaire est une bonne solution si vous avez besoin de financer, en plus de la soulte, des travaux, une trésorerie complémentaire ... ou encore une prestation compensatoire.

En effet, dans ce dernier cas, beaucoup de banques proposent de mettre en place deux prêts. Le premier pour la soulte est un prêt immobilier. Le second pour la prestation compensatoire est souvent un prêt à la consommation avec une durée courte et des conditions peu attractives. La durée est souvent bien trop courte et l'endettement bloque souvent l'aboutissement du dossier.

Le prêt hypothécaire est donc souvent la solution car il permet d'englober l'ensemble de vos besoins en un seul crédit et également de bénéficier de conditions tarifaires avantageuses. De plus, le prêt peut également englober les frais de notaire, d'avocat, et autres.

N'hésitez pas à nous faire part de votre besoin. Nous saurons vous dirigez vers le produit le mieux adapté.

Pour réaliser votre rachat de soulte avec un prêt hypothécaire, deux d'entre eux sont adaptés. Le prêt hypothécaire classique, et le prêt hypothécaire cautionné, réservé aux seniors.

Le prêt viager hypothécaire est également possible, mais il engendre en général des coûts déraisonnables.

A l'occasion d'un divorce ou d'une succession, les sommes dues peuvent devoir être disponibles à des moments différents.

Par exemple, le rachat de la soulte d'un client de ATIPA comprenant le rachat d'une part de la résidence principale et également une prestation compensatoire de 300.000 €, a nécessité le déblocage de 100.000 € par an pendant trois ans. Dans ce cas, deux possibilités :
  - le crédit est débloqué la première année à hauteur de la totalité de la part immobilière et de 100.000 €, et les deux années suivantes à hauteur de 100.000 € par an,
  - le crédit peut ne contenir qu'une partie du financement, en laissant par exemple l'emprunteur régler la dernière partie de la prestation compensatoire en cash.

Des situations très diverses existent dans le cadre du financement d'une soulte. ATIPA saura dans la plupart des cas répondre à votre demande.

Monsieur et Madame X ont entamé une procédure de divorce. Ils sont propriétaires en indivision d'un appartement à Paris acheté en 2001 au prix de 180.000 €. Le financement a été réalisé par un prêt immobilier d'un montant initial de 150.000 €. Dans 4 mois, date à laquelle le divorce devrait être prononcé, il restera 60.000 € à rembourser sur le prêt immobilier. L'appartement a été estimée par plusieurs professionnels (agents immobiliers et notaires) au prix de 260.000 €.

Madame X possède une petite maison à Toulouse issue d'une donation (elle lui appartient en propre) d'une valeur de 300.000 €. Il ne reste aucun prêt sur ce bien.

L'acte liquidatif mentionne que l'appartement deviendra la pleine propriété de Madame X. Monsieur X recevra alors la somme de 130.000 € (260.000 € / 2), moins la moitié de ce qu'il lui reste à rembourser sur le prêt, donc moins 30.000 €. Monsieur X touchera donc 100.000 €.

Le rachat de soulte de Madame X consistera à financer le dû à Monsieur X et également les 60.000 € restant à rembourser sur le prêt actuel (ou encore la moitié de l'appartement, soit 130.000 €, plus la moitié du capital restant à rembourser sur le prêt immobilier, soit 30.000 €, ce qui revient au même). Le montant du rachat de soulte est donc de 160.000 €.

Notons que le calcul du rachat de soulte ne tient pas compte ni du montant initial de l'appartement, ni du montant initial du prêt immobilier.

ATIPA propose à Madame X un crédit hypothécaire de 160.000 €, l'hypothèque étant prise sur ll'appartement de Paris.

D'une durée de 25 ans, il permettra à Madame X de réaliser le rachat de soulte, et ainsi prendre la pleine propriété de la résidence principale, tout en conservant également la pleine propriété de la maison à Toulouse.

Suite à un décès, Monsieur X et Madame Y héritent de

• un appartement en Normandie estimé à 100.000 € sans prêt
  
• un appartement dans le Var estimé à 200.000 € sans prêt
  
• une maison de famille en Charente estimée à 500.000 €, sur laquelle il reste un prêt de 100.000 €
  

Monsieur X souhaite acquérir l'appartement en Normandie et Madame Y l'appartement dans le Var. Madame Y doit donc donner 50.000 € à Monsieur X, montant de la soulte.

En plus du rachat de la soulte avec le prêt hypothécaire, les héritiers souhaitent dégager une trésorerie pour payer les droits de succession et investir.

ATIPA propose à Monsieur X et Madame Y un prêt hypothécaire de 200.000 €, qu'ils se partageront pour moitié. L'hypothèque est prise sur la maison de Charente.

Ainsi :

• Madame Y donnera 50.000 € à Monsieur X, et placera 25.000 € sur un contrat d'assurance vie. Les 25.000 € restants serviront notamment à financer les droits de succession
• Monsieur X, qui touchera donc 150.000 €, va réaliser un investissement immobilier de 200.000 € avec un prêt immobilier in fine.