Usufruit temporaire

La cession de l’usufruit permet à un propriétaire de se défaire des revenus inhérents à bien immobilier locatif au profit d’un tiers. Une fois le démembrement réalisé, le nu-propriétaire ne perçoit plus de loyer. L’usufruitier, quant à lui, perçoit les loyers, paie les charges et la taxe foncière.

La cession d’usufruit temporaire ou pas peut se faire sous forme de donation ou de cession à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la cession d’usufruit procure au cédant un capital (en contrepartie des loyers futurs). Ce capital est définitivement acquis.

Le bien alors détenu en nue-propriété ne rentre pas dans l’ISF.

Un des autres cas de démembrement fréquemment rencontré est celui ou des parents âgés souhaitent commencer à transmettre leur patrimoine à leurs enfants tout en gardant l’usage. Les parents cèdent la nue-propriété de leur résidence principale, secondaire, ou leurs investissements locatifs et conservent l’usufruit.

Le plus souvent, l’usufruit est viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de l’usufruitier. L’usufruit temporaire possède lui la particularité d’être limité dans le temps. Ainsi, à son terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.

Le conseil d’un notaire pour la mise en place d’un usufruit temporaire peut s’avérer utile car des précautions s’imposent. Par exemple, une durée inférieure à 3 ans peut être requalifiée par l’administration fiscale comme un abus de droit, car cette opération ne doit pas avoir pour seul but la défiscalisation.

En pratique, l’usufruit temporaire est observé pour une période de 10 à 15 ans. Bien-sûr, une fois la pleine propriété retrouvées, rien n’empêche de réitérer le démembrement.

La barème de l’usufruit viager est défini depuis 2004 et dépend de l’âge de l’usufruitier

Dans les montages « traditionnels », une SCI achète un bien immobilier qui sera exploité par une société. Les associés de la SCI sont aussi associés dans la société d’exploitation. Le schéma est simple, la société est locataire de la SCI, le loyer étant calibré pour assumer les remboursements des mensualités du prêt immobilier qui a financé le bien. Ce montage possède plusieurs inconvénients.

Si la SCI est soumise à l’IR, les associés assument le résultat foncier (au prorata des parts qu’ils détiennent dans la SCI) sur leurs impôts personnels. Généralement, au début du prêt, les charges sont importantes (intérêts d’emprunts, éventuellement travaux de remplacement…) et le résultat foncier est faible, voire négatif.

L’aspect fiscal personnel est donc neutre. Mais avec le temps, les charges diminuant et les loyers augmentant, le résultat foncier devient très positif (on parle de bénéfice foncier), engendrant un surcroit d’impôt sur le revenu et de CSG/CRDS. Notons de plus que les associés doivent souvent combler le « trou » qui résulte de la différence entre la mensualité du prêt immobilier de la SCI par leurs denier personnels, grossissant ainsi le compte courant d’associés dans la SCI (et que par ailleurs il est possible de racheter, cf rachat de compte courant d’associé).

Si la SCI est soumise à l’IS, la fiscalité sera importante à la revente du bien immobilier.

Face à ce constat qui implique d’importantes sorties de trésorerie pour la société (loyers) et les associés de la SCI (comptes courants), la cession de l’usufruit temporaire est une solution intéressante.

La SCI cède temporairement l’usufruit du bien immobilier à la société d’exploitation, par exemple sur 10 ans pour 23% de sa valeur totale et ainsi :

• La société d’exploitation finance cette acquisition à l’aide d’un prêt. Elle paie les mensualités de prêt et n’a bien-sûr plus de loyer à régler à la SCI ; les mensualités du prêt sont normalement inférieures au loyer précédemment assumé ;

• La SCI récupère en cash 23% de la valeur du bien et ne perçoit plus de loyer pendant 10 ans. A l’issue de la période de l’usufruit temporaire de 10 ans, elle retrouvera la pleine propriété du bien et pourra, si elle le souhaite, renouveler l'opération.